قانون السكن المشترك الجديد في دبي: ما المطلوب من الملّاك قبل 8 سبتمبر 2027

ما هو قانون السكن المشترك في دبي؟

اسمه الكامل: القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي. ويعرّف السكن المشترك بأنه إقامة مجموعة من الأفراد أو العائلات في وحدة عقارية واحدة، لكلٍّ منهم مساحة مخصّصة له، مع اشتراكهم في المرافق كالمطبخ وغرفة الطعام ودورة المياه والمساحات الخارجية (المادة 2). فإن كنت تؤجّر أسرّة أو غرفًا في شقة أو فيلا يتقاسم سكانها المطبخ، فهذا القانون يعنيك مباشرة.

النص الرسمي منشور بالعربية على بوابة دبي التشريعية، ولم تصدر له ترجمة إنجليزية رسمية حتى 12 أكتوبر 2026. وفي 7 أكتوبر 2026 أصدرت بلدية دبي دليل اشتراطات التخطيط والبناء للسكن المشترك والمناطق المسموح بها، وهو الذي يحدد معايير المساحة والمرافق التي أحالها القانون إلى البلدية.

على من يسري قانون السكن المشترك؟

يسري على كل وحدة عقارية في دبي مخصّصة للسكن المشترك، سواء في دبي البرّية أو في المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة (المادة 3). والوحدة العقارية قد تكون شقة أو فيلا أو مبنى كاملًا مخصّصًا لهذا الغرض (المادة 2). ويشمل القانون:

• الملّاك الذين يؤجّرون أسرّة أو غرفًا في عقاراتهم. ويدخل في تعريف المالك صاحب حق المنفعة والمستأجر لمدة طويلة وفق القانون رقم 7 لسنة 2006 (المادة 2).
• المنشآت المرخّصة التي تدير الوحدات نيابة عن ملّاكها، أو تستأجرها منهم لتعيد تأجيرها للقاطنين (المادة 2).
• الجهات الحكومية والشركات والمؤسسات التعليمية التي تسكّن موظفيها أو طلابها. فهي ملزمة بالتصريح وبالمعايير، وإن كان موظفوها وطلابها معفَين من توقيع عقود إيجار فردية (المادة 13).
• المشغّلين في المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة، حيث تكون سلطة المنطقة هي الجهة المختصة بالتصاريح والتفتيش (المادتان 2 و6).

ويُستثنى السكن العمالي الجماعي (المادة 3)، ولا يتطرق القانون إلى الفنادق أو بيوت العطلات. ويحدد ست فئات للقاطنين: العائلات، والأفراد من النساء، والأفراد من الرجال، والطالبات، والطلاب، وموظفو الجهات الحكومية والعاملون في الشركات (المادة 14)، وستة أنواع من الوحدات تشمل الشقق والفلل المستقلة والمجمعات السكنية والمباني متعددة الاستخدامات (المادة 15). أما دليل البلدية فيقسّم التشغيل إلى سكن الأفراد وسكن العائلات، ويُخصَّص كل مبنى لفئة واحدة منهما.

هل السكن المشترك قانوني في دبي؟

نعم، متى كان وفق القانون رقم 4. وتكون مشاركة الشقة نظامية إذا اجتمعت الشروط التالية:

• أن تقع الوحدة في منطقة اعتمدتها بلدية دبي للسكن المشترك.
• أن يكون لها تصريح ساري المفعول للفئة الصحيحة، أفرادًا أو عائلات.
• ألّا يتجاوز عدد القاطنين الحد الأقصى المذكور في التصريح (المادة 25).
• أن يكون المؤجر هو المالك أو منشأة مرخّصة من دائرة الأراضي والأملاك (المادتان 11 و12).
• أن يكون لكل قاطن عقد مسجّل في سجل السكن المشترك (المادة 17).

ما ينهيه القانون هو السكن غير المنظّم: مستأجر يعيد تأجير الأسرّة دون علم المالك، أو شقة مكتظة فوق العدد المصرّح به، أو غرفة مقسّمة بلا موافقة.

ما قواعد التأجير من الباطن في السكن المشترك؟

لا يحق تأجير وحدة السكن المشترك أو أي مساحة فيها إلا للمالك أو المنشأة، ولا يجوز للقاطنين ولا للغير إعادة تأجيرها (المادة 11). ويجيز القانون ثلاث صيغ للتشغيل:

1. أن يؤجّر المالك الأسرّة أو الغرف للقاطنين مباشرة.
2. أن تدير منشأة الوحدة لحساب المالك بموجب عقد إدارة.
3. أن تستأجر منشأة الوحدة من المالك ثم تؤجّرها من الباطن للقاطنين.

وتحتاج المنشأة إلى تصريح من دائرة الأراضي والأملاك وفق القانون رقم 2 لسنة 2003، ولا يجوز للمالك التعاقد مع من لا يحمله (المادة 12). وأي عقد إيجار من الباطن يبرمه القاطن يقع باطلًا (المادة 26). ولا يذكر القانون المستأجر الذي يعيد التأجير بالاسم، لكن قراءتنا للمادة 11 أنك إذا كنت مستأجرًا لشقة بعقد عادي وتعيد تأجير أسرّتها، فلست مالكًا ولا منشأة مصرّحًا لها، فتكون في حكم "الغير" الذي لا يجوز له إعادة التأجير، والطريق المتاح لك أن تعمل كمنشأة مرخّصة ومصرّح لها من دائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة.

هل أحتاج إلى تصريح سكن مشترك؟

نعم. لا يجوز تخصيص أي وحدة للسكن المشترك دون تصريح (المادة 8). ومدة التصريح سنة قابلة للتجديد، ويجوز إصداره لسنتين بطلب من المالك، على أن يُقدَّم طلب التجديد قبل انتهائه بثلاثين يومًا على الأقل (المادة 10). وتقول بلدية دبي إن التصاريح تصدر وتُجدَّد عبر منصة دبي للمباني (Build in Dubai)، بعد استيفاء اشتراطات الدفاع المدني لأنظمة الإنذار ومكافحة الحريق، واشتراطات مؤسسة تنظيم الصناعة الأمنية (سيرا) لكاميرات المراقبة. وفي المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة تبتّ سلطة المنطقة في الطلب.

ولا يُسمح بالسكن المشترك إلا في المناطق التي اعتمدتها البلدية، وهي حتى الآن أكثر من 40 منطقة، منها السوق الكبير والرأس والورقاء 1 والبرشاء 1 والمرقبات والرقة، على أن يُعلَن عن مناطق أخرى لاحقًا. ولم تُنشر رسوم التصريح بعد. الخطوات وقائمة التحقق في دليل تصريح السكن المشترك.

كم شخصًا يُسمح بسكنه في الوحدة المشتركة؟

لا يضع القانون رقمًا محددًا، بل يحيل الطاقة الاستيعابية والمساحة المخصّصة لكل قاطن والمرافق إلى بلدية دبي (المادتان 5 و9)، ويكون الحد الأقصى لكل وحدة هو المذكور في تصريحها (المادة 25). وقد حدد دليل البلدية الصادر في 7 أكتوبر 2026 مساحة غرفة النوم بما لا يقل عن 5 م² لكل شاغل، ونصّ على غرفة نوم مستقلة بحمّام خاص لكل عائلة، وعلى توفير قاعات للطعام والترفيه ومناطق للغسيل والتجفيف.

وتنقل صحيفتا الإمارات اليوم وغلف نيوز عن التعميم اشتراطات أخرى: حمّام كامل لكل 4 شاغلين، ومطبخ لا تقل مساحته عن متر مربع لكل شاغل، وإمكانية تخصيص غرفة المعيشة للسكن في سكن الأفراد. تعامل معها على أنها منقولة عن الصحافة إلى أن يُنشر الدليل كاملًا. شقة بغرفتي نوم مساحتاهما 14 و11 م² تتسع لأربعة أشخاص وفق مساحة غرف النوم، والتفاصيل في حاسبة الطاقة الاستيعابية.

والقواطع ليست ممنوعة منعًا مطلقًا، لكن لا يجوز للمؤجر إجراء أي تقسيمات أو تعديلات أو إضافات على الوحدة أو المبنى دون التصاريح والموافقات اللازمة (المادة 25).

كيف تعمل عقود القاطنين وسجل السكن المشترك؟

يوقّع المؤجر عقدًا مع كل قاطن ويسجّله في سجل السكن المشترك ويسلّمه نسخة منه (المادة 25). وتتولى دائرة الأراضي والأملاك السجل، وفيه عقود الإدارة وعقود الإيجار وتعديلاتها وبيانات القاطنين (المادتان 7 و17).

• لا يُعتدّ بعقد الإيجار إلا بعد تسجيله. فلا يحتج به المالك أو المنشأة قبل التسجيل، بينما يحق للقاطن حسن النية التمسك به (المادة 17).
• تحدد الدائرة البيانات الإلزامية في العقد، ومنها المؤجر وعدد القاطنين والوحدة والمساحات المخصّصة، وتنشر نماذج موحّدة ومؤشرًا لإيجارات السكن المشترك (المادة 7).
• لا يذكر القانون نظام "إيجاري"، فسجل السكن المشترك سجل مستقل خاص بهذا النشاط.
• يلتزم المؤجر بإخطار الدائرة بأي تغيير في بيانات المالك أو المنشأة أو القاطنين (المادة 25).

ماذا يقول القانون عن الإيجار والإنذار والإخلاء؟

• تُدفع الأجرة شهريًا مقدمًا، وتشمل الكهرباء والماء، ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 19).
• للقاطن إنهاء العقد في أي وقت بإشعار مدته 30 يومًا، ويُردّ إليه ما دفعه مقدمًا بعد خصم أجرة شهر واحد، ويُسترد عن طريق قاضي التنفيذ في مركز فض المنازعات الإيجارية (المادة 20).
• حدد القانون ثماني حالات للإخلاء. يتقدم المؤجر بطلبه إلى قاضي التنفيذ في المركز، وللقاطن التظلم خلال 7 أيام، ويوقف التظلم التنفيذ (المواد من 22 إلى 24).
• يختص مركز فض المنازعات الإيجارية وحده بالنظر في منازعات السكن المشترك (المادة 36).

ما التزامات الملّاك والمشغّلين أثناء التشغيل؟

تسرد المادة 25 التزامات المؤجر، وأكثرها أثرًا في العمل اليومي:

• الالتزام بالحد الأقصى لعدد القاطنين الوارد في التصريح.
• تثبيت لافتة على واجهة الوحدة باللغتين العربية والإنجليزية تتضمن بيانات صاحب التصريح وفئة السكن.
• توقيع عقد مع كل قاطن وتسجيله وتسليمه نسخة منه، وإخطار الدائرة بأي تغيير في البيانات.
• عدم إجراء أي تعديل أو تقسيم أو تغيير في الاستخدام دون موافقة.
• الصيانة الدورية وتجديد الشهادات طوال مدة التصريح.
• إصدار لائحة للسكن ودليل للقاطنين بعدة لغات يبيّن الحقوق وأرقام الطوارئ والاستخدامات المسموح بها.
• متابعة القاطنين والإبلاغ الفوري عن مخالفاتهم، وعدم الإبلاغ يُعدّ مخالفة بحد ذاته.

ويتمتع المفتشون بصفة مأموري الضبط القضائي، فلهم دخول الوحدة والاطلاع على السجلات والاستعانة بالشرطة (المادتان 30 و34). وعلى القاطن كذلك ألّا يمارس نشاطًا اقتصاديًا في الوحدة، وألّا يؤجّر من الباطن، وأن يمكّن المؤجر من الدخول، وأن يلتزم بقواعد الصحة والسلامة (المادة 26).

ماذا يجب أن يتضمن إعلان السكن المشترك؟

يجب أن يتضمن كل إعلان الاسم التجاري للمنشأة ورقم التصريح، ويُحظر الإعلان المضلّل (المادة 27). والنص يشمل أي إعلان، فإعلان سرير على منصة عقارية أو منشور على وسائل التواصل يحتاج إلى البيانين معًا.

ما غرامات مخالفة قانون السكن المشترك؟

يعاقب على المخالفة بغرامة من 500 إلى 500,000 درهم، وتضاعف الغرامة عند تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة، بحد أقصى 1,000,000 درهم (المادة 29). أما جدول المخالفات وغرامة كل منها فيصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي، ولم يُنشر حتى 12 أكتوبر 2026. وما يتداوله البعض عن غرامات تبدأ من 50,000 درهم للمخالفة الأولى لا أساس له في نص القانون.

وتجيز المادة 29 كذلك تدابير أخرى:

• وقف النشاط مدة لا تزيد على 6 أشهر
• إلغاء التصريح، مع عدم جواز إصدار تصريح جديد قبل مرور سنة
• إلغاء الرخصة التجارية عن طريق سلطة الترخيص
• فصل الخدمات عن الوحدة
• رفض إجراء المعاملات على الوحدة، ووقف تصاريح البناء حتى إزالة المخالفة
• التحفظ على المعدات، ورفض تسجيل عقود الإيجار أو الإدارة
• الإخلاء عن طريق قاضي التنفيذ

وعند إلغاء التصريح يُمنح القاطنون مهلة لنقل سكنهم (المادة 29).

ما الموعد النهائي، وماذا أفعل قبل 8 سبتمبر 2027؟

ترتيب عملي للمشغّل القائم:

1. تأكد أن كل مبنى يقع في منطقة معتمدة، واعرف الفئة المسموح بها فيه: أفراد أو عائلات.
2. قِس كل غرفة نوم واحسب العدد القانوني على أساس 5 م² للشخص، وإن كان العدد الحالي أكبر فخطّط للإخلاء من الآن.
3. حدد من سيتولى الوحدات: أنت بصفتك مالكًا، أو منشأة مرخّصة من دائرة الأراضي والأملاك.
4. ارفع أنظمة الحريق إلى اشتراطات الدفاع المدني، وكاميرات المراقبة إلى اشتراطات سيرا.
5. تقدّم بطلب التصريح، وسجّل موعد التجديد قبل الانتهاء بثلاثين يومًا على الأقل.
6. انقل كل قاطن إلى عقد مسجّل في سجل السكن المشترك.
7. ثبّت اللافتة بالعربية والإنجليزية، وأصدر لائحة السكن ودليل القاطنين، وأضف رقم التصريح إلى كل إعلان.

ما الذي لم يُنشر بعد؟

حتى 12 أكتوبر 2026 لم يُنشر ما يلي:

• جدول المخالفات والغرامات (المادة 29)
• رسوم التصاريح (المادة 28)
• قرار المدير العام بشروط التصريح وإجراءاته (المادة 9)
• معايير الفئات لكل نوع من الوحدات (المادة 14)
• نماذج العقود وحقول بيانات السجل ومؤشر إيجارات السكن المشترك (المادة 7)
• الخريطة الكاملة للمناطق المعتمدة
• ترجمة إنجليزية رسمية للقانون

صدر الدليل الفني للبلدية، لكن نصه الكامل لم يكن متاحًا على الإنترنت وقت كتابة هذه الصفحة. وسنحدّث الصفحة عند صدور أي من هذه القرارات، مع ملاحظة بالتغيير في أعلاها.

كيف يساعدك Roomindo في الأوراق

معظم ما يطلبه القانون حفظٌ للسجلات، وهذا الجزء هو ما يتولاه Roomindo. يحفظ رقم تصريح كل وحدة وفئة السكان والصلاحية والشهادات في خزنة واحدة، مع تنبيهات التجديد قبل 60 و45 و30 يومًا. تُدخل مساحات الغرف مرة واحدة فيرفض أي تخصيص سرير لا يسمح به التصريح، ويوقّع السكان من هواتفهم عقودًا رقمية تتضمن البيانات التي يحددها القانون للسجل، ويُحصَّل الإيجار من التطبيق مباشرة إلى حسابك البنكي. طبقة الامتثال الإماراتية قيد البناء الآن ويحصل عليها شركاء الإطلاق أولًا، ولا يمكن لأي برنامج أن يضمن الامتثال وحده. افحص مبناك من الصفحة الرئيسية.

الأسئلة الشائعة

المصادر

1. قانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي (بوابة دبي التشريعية، الجريدة الرسمية العدد 764, 12 مارس 2026)
2. Dubai Municipality issues Planning and Building Requirements Guide for the regulation, occupancy and management of shared housing (بلدية دبي، عبر زاوية, 7 أكتوبر 2026)
3. Mohammed bin Rashid issues Law regulating the management and occupancy of shared housing in Dubai (المكتب الإعلامي لحكومة دبي, 11 مارس 2026)
4. دبي تمنع الجمع بين العائلات والأفراد في وحدات السكن المشترك (الإمارات اليوم, 7 أكتوبر 2026)
5. Dubai bans mixing families and individuals in shared housing units (Gulf News, 7 أكتوبر 2026)